日本房产到底要不要买？还是先来了解一下运作成熟的日本房地产信托投资基金！-一带一路海外资产配置
在介绍REITs之前，小编想先啰嗦几句
自2014年下半年开始，
日本代购和旅游潮逐渐多起，
这源于一场持续两年半的日元下跌，
并在媒体的推波助澜下于2014年达到“狂热”。
2014年赴日旅游人数比前一年增加了83%铜镜反应，
2015年，人数又翻了一倍达到创纪录的499万人次周瞳探案系列。
中国人在日本看到的不仅有价廉物美的日用品，
还有大量的如“韭菜”般的房子（还是实用面积）鹰目话道。
暴跌的汇率+三年后东京奥运会的预期，
让一拨拨“购物狂”变身成了“房东狂”。
2016年，日本房产市场正式迎来了炒房大军，
他们和之前几年赴日购房者的“气度”明显不同，
直接把东京等主要城市的二手房价格平均拉升了12%，
日本房产市场一片惊呼，等了二十年总算等来了“解放军”，
脑子转的快的中介公司急急雇佣华语翻译。
但是，疯狂之后各种问题却不可避免，
托给谁代收租金？租金收益率有保证吗？
怎么卖房子？卖得掉吗？资金怎么回来？
奥运会后房子会跌吗？地震了怎么办？
.........
从“购物狂”到“购房狂”，
从“割韭菜的”到将成为“韭菜”ap汉人。
2017年的某个时间点，在疯狂了一年多之后，
赴日购房热戈然而止东方血修，
而，据说在最狂热的那段时期，
前几年的那些购房人把房子卖给了新“韭菜”们！
好了，言归正传，接下去说说房产信托基金
所谓REITs(即房地产信托投资基金)，是指基金从投资者那里筹措资金用于投资房地产，将租金收入分配给投资者作为投资回报谦卑的人有福,可以使投资者间接地投资房地产。同时，REITs又能够像股票一样进行买卖。
一、日本的REITs市场
在亚洲，日本是REITs的先行者，2001年9月10日，日本首个房地产投资信托（J-REIT）诞生。Japan Real Estate和Nihon Building Fund都在这天上市，市值合计1358亿日元。随后REITs在日本开始迅速发展，截至2017年7月，上市J-REIT已达58家，总市值达11.4万亿日元，成为全球第二大REITs市场。
1990年以来，东证1部的房地产业和J-REIT的市值
二、选REITs，还是选房地产股?
投资房地产股和REITs会产生什么样的回报差异呢？李芳雯来看看日本的情况。
对于日本的房地产公司而言，因为开发新的项目需要大量资金，所以提供的股东分红比率要低于东证平均水平。据统计，东证1部的房地产公司的平均股息支付率是10%—20%，平均股息率仅1%左右。而东证1部的平均股息支付率为30%左右，股息率为2%左右。市场预期资产价格会上升时，房地产股会人气大增。因为出售房地产的收益率上升带来利润的增长，会使得分红增加高于其他行业智慧珠拼盘 。但是，如果房地产公司不卖出资产，就无法实现利益，投资者也就无法享受利益；加上原本房地产股的股息支付率就低，剥离销售带来的高收益，其投资者回报会低于其他行业。这些因素都会导致房地产股人气低迷盛世凝云。因此，房地产股的魅力在于其资产升值带来的资本利得，而J-REIT的魅力在于其稳定的股利收入。另外，J-REIT的一个重要特点就是“导管性”。J-REIT中除了投资运营等核心业务外，其余都外包给资产管理公司(AM)。并且，如果利润的90%以上发放给投资者，则法人税(30%左右)可以减免。J-REIT就如同一个无阻碍(即税收等成本)的导管窦智孔吻戏。
满足利润的90%以上用作分红后，J-REIT基本可以免除法人税，即同样的租金收入耳濡目染造句，J-REIT（左图）的回报率高于上市公司（右图）。按照相关法律，每一年可分配利润的90%以上都分配给投资者的话，J-REIT的法人税基本可以被免除。所以，同样的租金收入，J-REIT的分红要高于房地产公司。J-REIT平均股息率是3%左右，高于东证1部的平均水平（2%）。
此外杨易德 ，与还会进行资产销售的房地产公司不同，J-REIT基本以租金为主要收益。这意味着J-REIT的业绩相对更加稳定。这使得J-REIT在宏观经济形势不明朗的时期成为避风港之一。
左：J-REIT、日本股票、10年国债收益率比较
右：各国REIT和10年国债利率差比较
J-REIT投资的资产从初期的办公楼，现在已经扩展到了公寓、酒店、物流等。投资者包含个人投资者、外国投资者、日本的金融机构和日本央行向井璃空。而有了J-REIT这个强大的购买者，房地产商可专注于优良资产的开发。
J-REIT的资产构成
三、风险何在？
在REITs的构成中，发起人、资管公司和投资者是产生利益冲突的主要原因。
■ 发起人：主要是指将房地产卖给房地产投资信托的一方，同时也多为资产管理公司的母公司。
■资产管理公司(AM)：收益主要是AM手续费，可以细分为资产收购阶段、运营阶段、资产销售阶段手续费，以及表现费等几类。
■投资者：即个人投资者、机构投资者等。
资管公司既需要为母公司发起人创造收益，又要为投资者以最优方式来投资运营，如此一来就容易产生利益冲突。
REITs、Sponsor、AM之间关联
1.购买资产阶段
作为发起人，市场好的时候希望卖个高价，把手头不好的资产处理掉；在市场不佳时，也有买家自己开发的资产。这样一来，房地产投资信托易沦为房地产公司的垃圾桶。
2.资产运营阶段
为了给娘家人，即发起人创收，资管公司希望用各种方法提高资管手续费。但这样会增加成本，减少J-REIT投资者的分红。
3.资产销售阶段
房地产投资信托可能会将资产卖给发起人，发起人希望越便宜越好，但是这样会侵害投资者的利益。
四、日本REITs的投资机会
虽然东京商业用地的地价与租金都在上涨，但是REITs表现明显不佳，原因是日本金融厅加强了监管余函弥。
黄线为日本REITs指数夺天少帅 ，绿线是写字楼平均租金（倒数），白线是写字楼空室率（倒数）
日本人做理财通常都喜欢购买每月分红型信托，即每个月结算进行一次“分红”。在日本，买理财产品以老年人为主梦魇赤兔，老年人又会面临退休后的开销压力。每月分红型的信托产品原本备受追捧，但由于近年来全球回报率降低，许多信托为了保持每月“分红”的金额，以“特殊分红”的形式给权益人发放高于商品本身投资回报的分红。这种“特殊分红”是什么呢？其实就是本金，即这种信托产品会将投资者的本金作为“分红”发放给投资者。这里面隐藏着两大问题：
1）如果投资的本金每个月在减少，投资者就不能享受复利效果，且投资期越长风水调理，影响越大。
2）购买信托产品是需要支付投资管理手续费的，如果只是把本金原封不动地还给投资者，投资者干嘛还要支付这部分的手续费？2016年秋，日本金融厅指责此类产品不以客户为本，具有误导性定格造句。因此银行和券商纷纷停止了销售此类产品，日本REITs也失去了投资信托的强大支撑，导致价格在基本面强劲的情况下持续走弱阿路和如。2017年东京证券交易所REITs指数由于价格下跌导致年收益率直线上升妻为君纲，目前在3.8%左右。由于日本是全世界唯一一个央行购买REITs的国度，有了这个大背景，日本REITs其实颇值一投。
日本REITs的回报率直线上升
五、信息透明——保护投资者的利剑
东京交易厅认为，REITs成功发展的关键在于相关法律法规的完善，以及信息的绝对透明化。一个新的金融产品问世，必定要有保护投资者的措施。不久之前七根胡，日本房地产市场被认为是发达国家中信息透明度较低的，但是目前REITs的相关法律，做出了定期公布持有物件的购买价格、收益率、空房率等信息的规定。这样一来，每一个可疑的投资操作，都被放在了聚光灯下受大众监督。
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