石旭升｜从绿城玫瑰园，看南京民国建筑的回归-地产识局
绿城玫瑰园，在南京前后有两个。
前一个是10年前面市的“老山脚下”的玫瑰园，后一个是即将面市的“三山脚下”的玫瑰园铁列克提事件。老山脚下的玫瑰园，西洋味，曾经给南京带来一股新风，无疑是对南京别墅的一次变革。而我11月16号，去考察三山脚下“绿城云栖玫瑰园”的时候，样板房尚未公开徐妍姬，即将公开，但是现场实景中式园林和未来规划模型，已经透出了浓浓的民国建筑的味道。
NO.1|壹
从西洋味，回归中国味
10年前绿城玫瑰园，被绿城内部说成是南京的开山之作。在南京甫一出现，就让富贵人士眼前一亮，也让地产商们自忏形愧。其法国古典主义的纯独栋建筑、卢浮宫凡尔赛宫的立面石材、法式修剪式皇家园林，让人大跌眼镜。而一时间还是镇住了很多人的，却是西洋味。
绿城云栖玫瑰园实景
而杭州人“注重细节”的血统，也让这个项目熠熠生辉。我当年曾经看过国内10来个城市的绿城玫瑰园，期间就有绿城内部的人向我抱怨，说绿城也太注重细节了吧，几乎到了“病态”的程度，即使是出了一个小小的差错，就要挨骂。比如立面色彩，他们事先要做样板墙，白天看，晚上看王佳杀夫，好天看，雨天看，满意了，还不行，还要等等看流浪的迪潘。看看色彩能否历久常新。绿城玫瑰园这种“好面子”的习惯，到了开发老山脚下玫瑰园的时候，做到了极致神剑七式。当年容积率只有0.3的绿城玫瑰园，全独栋，全石材干挂，纯法式建筑，加上严把细节的原因，西洋味道十足。
不过，到了今天的云栖玫瑰园，绿城的味道完全变了。西洋味已经回归到了中国味。或许，这种变化也是为了顺应中国买家对风格的回归。我在云栖玫瑰园现场的时候，第一眼看到的，就是项目外部5000多平米的中式园林。而园林中的假山，是用约1800吨太湖石堆砌而成的，还是“以原始方式照搬过来的”。1800吨，是一个很好玩的数字！南京“素以假山著称”的瞻园的南假山，其规模不多不少，也正好用了约1800吨太湖石。
据了解，该项目是一个建筑30万方的社区，53栋房子，规模是老山绿城玫瑰园的3倍；容积率1.2，建筑密度是绿城玫瑰园的4倍，排布2层的合院、4到6层的叠墅和平墅。也就是说，这是一个主城内低密的稀缺产品，拒绝兵营式的排布，呈现的，是曲折意境的空间。也就使得这个项目有了较好的品相。
绿城云栖玫瑰园 假山实景
据说，宋卫平作为绿城集团的精神领袖，前后3次评审云栖玫瑰园的方案，而建筑方案的修改，也超过20次。标准只有一个，只想做足中国味儿，做足南京味儿。他们宣称，他们参照了南京本地建筑的原汁原味的标本，来加以回归和升华。包括南京颐和路上的民国建筑、总统府里的煦园、夫子庙里的瞻园，还有中山南路西侧的甘熙大院。
为了这个，我还专门花了一天的功夫，去前面3个景点转转。不过我倒觉得，云栖玫瑰园肯定不是对南京传统建筑的照抄，反而是突破铁窗泪简谱。以颐和路民国街区为例，因为产生于上世纪2、30年代的民国建筑，正处于“西洋味”和“中国味”混杂的年代林岳芳，也是“旗袍”和“裙子”混杂的时代，更是追求摩登和传统的时代。当时，玻璃和洋灰开始国产化，但是还没有普及ca1309，只能长途运输满足豪宅的需求，所以，才出现一个五味杂存的民国建筑。我在颐和路12街区发现，其26座建筑，都是包括汪精卫在内的民国政府要员的公馆，其风格，包括英法风格、德式风格、美式风格，但有一个共同的特点，就是建筑单体厚实，一般进深在13-18米之间，整体面宽在12米以上，两层为主，属于沉稳形的。还有，或许是要适应兵荒马乱的年代，便于藏身或逃生，这些建筑多有地下室和地下通道。
绿城云栖玫瑰园 合院方案
我觉得，12街区的规划有3大特点。其一是兵营式规划。除了3米5到6米的区间道路，3米5是轿车车道的基本标准，但没有什么中心庭院。可能当时的规划是分期建设，所以建筑就会见缝插针；第二个特点是朝向混乱，东西南三个朝向都有，而西南朝向的居多，西晒起来应该是很要命的吧；第三个特点，是窗户较小。我在现场用卷尺量了量，窗户离地高度1米1到1米3，而窗户的幅宽较窄，33公分宽度的窄窗是很普遍的。可能是当时的材料有限，还不能使建筑空间更摩登，更现代，更自由王思语，从而导致通风采光较差。
车马院蛇魔追魂阵，让人回味古代达官贵人下马的院子。
反观绿城云栖玫瑰园的产品，我觉得不仅是对南京民国建筑的超越，也是对前一个玫瑰园的超越。云栖玫瑰园是一个占地15万平米的别墅区，也是即将面市的“南京核心内最大的别墅区”。这个形状有点像拉开的“手风琴”的地块，在规划上，努力吸收中式建筑的里坊规制。在东区和西区之间，规划了一条12米的景观轴道，“一轴分两园”，中轴对称，强化归家的仪式感。在景观轴道的中间，规划了一个大型的“车马院”，让人回味古代达官贵人下马的院落。而一街两园四巷八坊，营造了“四进归家”的礼序，都做足了中国味。
NO.2|贰
从郊区化，回归城市化
2007年的绿城玫瑰园，在远离南京主城的老山脚下落地。虽然他们自己当时也鼓吹是“第一居所”，但是看看当时的跨江交通，实在是有些牵强。因为南京的纬七路隧道送小羊回家2，是在3年后的2010年才迟迟通车的，而且过江收费延续到2015年底苑刚，本地车10块，外地车20块，特别是夜间关闸，让南京人对江北置业心有余悸。如今，南京长江一线陆续兴建了10条过江通道，早期开发的绿城玫瑰园无疑，成了真正意义上的第一居所，而云栖玫瑰园却回过头来，杀向南京城的核心地区河西南岸。
绿城云栖玫瑰园实景
南京城向外拓城，玫瑰园却向内围城。为什么？或许，云栖玫瑰园藏着更大的商机？云栖玫瑰园位于秦淮河南岸，与三山板块无缝对接，与南京千亿级的鱼嘴商务区隔河相望。距离河西鱼嘴约3公里，距离南站约10公里，被说成是“一步河西，一步南站”。
很多专家也都认为，这个片区还是动静相宜的。动，鱼嘴商务区“动如脱兔”；静，南京三山板块“静如处子”。目前从南京城南开车去云栖玫瑰园，也只用15分钟。而随着“三纵三横四延伸”的道路完善，未来的交通动线将会更加明快。其中的“四延伸”，是指岱山东路、岱山西路延伸至鱼嘴区域，吴山路、管道路延伸至机场二号线。通车后可到直达河西、软件谷、机场等地。而公共交通，市民又十分看好地铁7号线和8号线开通以后的利好，其中7、8号线的换乘站，西善桥站，距离云栖玫瑰园只有1.5公里。
10年前的绿城玫瑰园可是“一色水”的豪宅，也是总价3000万到1.3亿元的大独栋，而10年后的绿城云栖玫瑰园，其户型却不再是以大取胜了。我在现场发现，云栖玫瑰园的户型，总共有13种。包括平墅5种，叠墅7种，合院1种。
绿城云栖玫瑰园 立面方案
售楼人员说，他们的户型三乡雫，无论大小，都受到更多的“富贵阶层”所亲睐。黄光宜因为现在的买家变了，南京市场上已经不流行大别墅了，倒是流行“豪宅小型化”了。云栖玫瑰园即使是小户型，也是别墅格局，进深短在10米，面宽宽到12米左右，稍大一点户型的面宽可以做到15米以上。一梯一户，南北通透，窗墙比高，也完全体现了绿城的“豪宅血统”。
NO.3|叁
从大豪宅，回归小豪宅
当然，云栖玫瑰园的户型并没有一概的小型化，也有大的。比如他们的合院产品，就做到了407平米。这样的户型，比起当年的大总统孙中山的别墅，还要大一半。而层高就要高得多。负一楼层高5米7，一楼层高3米45，二楼层高3米3。虽然这种合院产品的总价会在1000多万，但是比起“亚洲10大豪宅”之称的上海绿城玫瑰园，在总价上也是小巫见大巫。而和杭州总价在1.2-1.6亿的云栖玫瑰园相比，也只有它总价的十分之一。
据说，在云栖玫瑰园目前的2000组意向客户中，建邺区的高端客户就占了60%。而前不久就有仁恒50多个人有意购买他们的小豪宅。他们此前在仁恒住170平米的大平层，却更看好云栖玫瑰园的平墅。是因为面积够用了？还因为云栖玫瑰园更好的环境和更优的服务？因为是都市桃源，绿城定制，环境，服务，都会对精英人群有着较大的吸引力。
绿城云栖玫瑰园 生活艺术馆 室内实景
从云栖玫瑰园的环境来说，其大环境，是没得说的宝地。销售人员说，未来鱼嘴湿地公园、姚南石刻公园（筹建）、六朝古都遗址公园，三大公园配套环绕，又有极目观山的山居资源，就有希望将云栖玫瑰园做成“景观中长出来的别墅区”。从社区环境来说，35%的绿化率比一般别墅高出很多，楼间距在23米到37米之间，也是极高间距水准。一般而言，一个项目环境好，配套自然一般。云栖玫瑰园的环境无疑也是优于配套的。但是云栖玫瑰园的不同，在于社区配套亦有优势。
绿城云栖玫瑰园 生活艺术馆 室外实景
从云栖玫瑰园的服务来说，包括自带的生活美学馆+社区中心+园区服务配套，将会配置健身房、室内游泳池、瑜伽室、健康小屋、颐乐学堂、便利店等硬件，未来也将会为我们业主提供专属的海豚计划、健康体检、教育培训等软性服务。
以上，就是我11月16号现场考察的感受。总体看来，绿城玫瑰园的变化，是在向“更接地气”的方向变化，向着南京经典的建筑的方向变化。因为今天的市场、买家还有竞争格局，与10年前已经不可同日而语。10年前开始亮相的南京绿城玫瑰园，2014年获得奥斯卡金块奖，那么10年后亮相的云栖玫瑰园未来会获得什么国际殊荣呢？而从云栖玫瑰园的变化，无疑也是南京豪宅市场的一个典型样本于小彤女朋友。期待春节前后开盘的更多精彩喽！